KalendarzRolników.pl
Nie masz jeszcze konta?

Partnerzy portalu

Partner serwisu Anwil Grupa Orlen
Partner serwisu Polski Cukier
17 kwietnia 2018

Prawnik radzi: czym są i jak działają wspólnoty mieszkaniowe?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (mieszkalne i użytkowe). Dotyczy to lokali stanowiących odrębną własność (wpisaną do księgi wieczystej) oraz niewyodrębnionych i stanowiących udział we własności całej nieruchomości. 

Wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną. Jako podmiot praw i obowiązków może nabywać prawa (własność i inne prawa rzeczowe) oraz zaciągać zobowiązania (np. kredyt na remont nieruchomości). Wspólnota posiada także zdolność sądową, może pozywać i być pozywana. 

Właściciele lokali mogą, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. powierzyć zarząd osobie trzeciej, tzw. zarządcy będącemu osobą fizyczną lub prawną (np. spółka kapitałowa, spółdzielnia). 

Duża wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż siedem (tzw. duża wspólnota mieszkaniowa), właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu jest wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub jego członkowie mogą być w każdej chwili, na mocy uchwały właścicieli lokali, odwołani lub zawieszeni. 

Ważne i ważniejsze

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, także w sprawach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W ramach zwykłego, bieżącego zarządu, zarząd wspólnoty mieszkaniowej sprawuje zarząd samodzielnie. W przypadku spraw ważniejszych, tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na ich dokonanie. 

Przepisy ustawy o własności lokali zawierają katalog tych spraw, m.in. wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości, ustalenie kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących do użytku właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 

Uchwała większością głosów

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w obu tych trybach. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale postanowiono, że w określonej sprawie, na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. 
W przypadku braku zgody większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca mogą domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie interesy wszystkich właścicieli. 

Pozew w sześć tygodni

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty mieszkaniowej z powodu niezgodności uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, a także jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesy właściciela. Pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej można wytoczyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki wspólnoty, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz wynagrodzenie

Zebranie raz do roku

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w drodze umowy, mają obowiązek dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zebranie zwołuje się pisemnie z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem. Jeśli zarząd lub zarządca nie zwoła zebrania corocznego ogółu właścicieli lokali w ciągu roku, zebranie takie może zwołać każdy z właścicieli. Inne zebrania ogółu właścicieli, w razie potrzeby, mogą być zwoływane przez zarząd lub zarządcę na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

Od zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy odróżnić zarządcę.

Zarządcę właściciele lokali mogą ustanowić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, powierzając zarząd nieruchomości osobie fizycznej lub prawnej. Zmiana sposobu sprawowania zarządu może nastąpić w każdym czasie, na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Mała wspólnota mieszkaniowa, czyli posiadająca mniej niż 7 lokali mieszkalnych, rządzi się innymi zasadami, określonymi w Kodeksie cywilnym (przepisy o współwłasności, art. 197-221), zgodnie z którymi do wykonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nie wystarczy uchwała większości właścicieli, jak w przypadku wspólnot dużych, lecz konieczna jest zgodna uchwała wszystkich właścicieli (jednomyślność). Przy braku jednomyślności każdemu właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o rozstrzygnięcie spornej sprawy do sądu. 

Wspólnota w nowym domu

Wspólnoty mieszkaniowe powstają najczęściej w związku z oddaniem do użytku przez deweloperów nowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych, ale też w budynkach komunalnych, w związku ze zbywaniem lokali mieszkalnych przez 
gminy. 

W przypadku lokali w spółdzielni mieszkaniowej, wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność lokali we wszystkich lokalach mieszkalnych na danej nieruchomości spółdzielni. Jednak wystarczy zwykła większość właścicieli lokali odrębnych w budynku lub budynkach spółdzielni, położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, aby podjąć uchwałę, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przedstawione przepisy o wspólnotach mieszkaniowych.

 

 

 

kontakt1.jpg
Jarosław Krzan Radca Prawny 
Dolnośląski Ośrodek Doradztwa Rolniczego we Wrocławiu

Jeden z 16 Ośrodków Doradztwa Rolniczego w kraju. Dolnośląski Ośrodek Doradztwa Rolniczego we Wrocławiu realizuje na obszarach wiejskich województwa dolnośląskiego zadania z zakresu doradztwa rolniczego. Podstawowym zadaniem Ośrodka jest doradztwo rolnicze, obejmujące działania w zakresie rolnictwa, rozwoju wsi, rynków rolnych oraz wiejskiego gospodarstwa domowego, mającego na celu poprawę poziomu dochodów rolniczych oraz podnoszenie konkurencyjności rynkowej gospodarstw rolnych, wspieranie zrównoważonego rozwoju obszarów wiejskich, a także podnoszenie poziomu kwalifikacji zawodowych rolników i innych mieszkańców obszarów wiejskich.

 
Zainteresował Cię ten artykuł? Masz pytanie do autora? Napisz do nas tutaj
REKLAMA

Redakcja

tel: 54 235 52 61

kontakt@kalendarzrolnikow.pl

Wydawca

WDR
ul. Modra 23
87-807 Włocławek
www.wydawnictwodr.pl

 

Tu nas znajdziesz

Napisz do nas


pozycje oznaczone * muszą być wypełnione